Puntos clave
- Si financia, su prestamista debe darle un Closing Disclosure (declaración de cierre) al menos tres días hábiles antes del cierre. Compárelo con su Loan Estimate.
- Su contrato fija la fecha de cierre y cuándo recibe la entrega de la casa. La entrega normalmente ocurre al cierre y fondeo, salvo que un arrendamiento por escrito diga otra cosa.
- Firmar y fondear no siempre ocurren al mismo tiempo. La compra se completa cuando se fondea.
- El fraude con transferencias es un riesgo real. Siempre verifique por teléfono las instrucciones de transferencia usando un número que usted haya confirmado por su cuenta.
- Después de mudarse, recuerde solicitar su exención de homestead en el distrito de avalúo de su condado.
Los tiempos del contrato al cierre
Cada operación sigue los plazos de su propio contrato, pero la mayoría de las compras financiadas pasan por estos pasos:
- Periodo de opción e inspeccionesLo explicamos en periodo de opción, inspecciones y avalúos.
- Trámite del préstamo y avalúoSu prestamista verifica sus finanzas, pide el avalúo y avanza hacia la aprobación final.
- Compromiso de título y levantamientoLa compañía de título investiga la propiedad y los gravámenes. Usted revisa el compromiso y el levantamiento dentro de los plazos del contrato.
- Seguro de casaElija una póliza y entregue a su prestamista el comprobante de cobertura.
- Closing Disclosure (declaración de cierre)Se recibe al menos tres días hábiles antes del cierre en un préstamo hipotecario.
- Recorrido finalConfirme la condición de la casa y las reparaciones acordadas.
- Firma, fondeo y llavesFirma en la compañía de título, el préstamo se fondea y la entrega ocurre según lo indique su contrato.
Documentos de título, levantamiento y HOA
En Texas, la compañía de título normalmente actúa como agente de escrow y se encarga del cierre. Con el contrato estándar de reventa, el vendedor proporciona una póliza de seguro de título del dueño. Quién la paga es una casilla del contrato, así que se negocia en cada venta.
- Compromiso de título: muestra qué asegurará la compañía de título y las excepciones, como servidumbres, restricciones o gravámenes que se pagarán al cierre. Léalo y haga preguntas mientras todavía tiene tiempo de objetar según el contrato.
- Levantamiento: el contrato indica si se puede usar un levantamiento existente o se requiere uno nuevo, y quién lo paga.
- Documentos de la HOA: si la casa está en una asociación de propietarios, un anexo de HOA suele definir cuándo recibe la información del fraccionamiento y qué cuotas aplican.
El aviso del corredor en el contrato estándar recomienda que el comprador pida a un abogado de su elección revisar el compromiso de título. Vale la pena hacerlo si algo del compromiso no está claro.
Su Closing Disclosure: qué revisar
En la mayoría de los préstamos hipotecarios, las reglas federales obligan a su prestamista a darle un Closing Disclosure (declaración de cierre) al menos tres días hábiles antes del cierre. Muestra las condiciones finales de su préstamo, su pago mensual, los costos de cierre y el dinero que necesitará llevar. Compárelo línea por línea con el Loan Estimate que recibió al aplicar:
- Monto del préstamo y tasa de interés
- Capital e intereses mensuales
- Cualquier penalización por pago anticipado
- Costos de cierre y créditos del prestamista
- Escrow para impuestos y seguro
- Dinero para el cierre
Si algo no coincide con lo que acordó, pregunte de inmediato a su prestamista. Algunos cambios pueden requerir un nuevo periodo de revisión de tres días.
Costos de cierre y prorrateos
Con el contrato estándar de reventa, cada parte tiene sus propios gastos. El comprador normalmente paga los cargos del préstamo (avalúo, originación y la póliza de título del prestamista), la mitad de la cuota de escrow, los derechos de registro y conceptos prepagados como primas de seguro y depósitos de escrow. El vendedor normalmente paga la liberación de gravámenes existentes, la preparación de la escritura y la mitad de la cuota de escrow. Algunos se pueden mover con la negociación, como las aportaciones del vendedor a sus costos de cierre.
Prorrateo del impuesto de propiedad
En Texas, el impuesto de propiedad normalmente se paga una vez al año, cuando llega el recibo del año. Al cierre, los impuestos del año en curso, junto con las cuotas de HOA y conceptos similares, se prorratean hasta la fecha de cierre. En la práctica, el vendedor normalmente le da un crédito por su parte del año, y usted paga el recibo completo cuando vence. Si los impuestos reales resultan distintos del estimado, el contrato prevé que las partes hagan el ajuste cuando estén disponibles los recibos.
Proteja su dinero del fraude con transferencias
Nunca confíe en instrucciones de transferencia que lleguen solo por correo. Los delincuentes se hacen pasar por compañías de título, agentes y prestamistas, a veces desde cuentas hackeadas. Antes de enviar dinero, llame a la compañía de título a un número que usted haya confirmado por su cuenta, como el de su sitio oficial o su contrato, y verifique las instrucciones de viva voz. Desconfíe sobre todo de cualquier “cambio” de último minuto en los datos de transferencia.
Su compañía de título le dirá qué formas de pago acepta para el dinero del cierre. Si algo le parece raro, deténgase y verifique. Un retraso corto es mucho mejor que perder su enganche.
El recorrido final
Poco antes del cierre, recorra la casa con su agente. Está confirmando que esté en la condición que exige el contrato y que nada haya cambiado desde la última vez que la vio.
Solo para su propia planeación. Marcar casillas no envía nada a Clever Realtors.
El contrato actual de reventa de TREC también obliga al vendedor a entregar la información de acceso a los dispositivos inteligentes, como termostatos, cerraduras y cámaras, y a desconectar sus propios dispositivos al entregar la casa.
El día del cierre: firma, fondeo y entrega
El día del cierre firmará los documentos del préstamo y del cierre, normalmente en la compañía de título. Lleve una identificación oficial con foto y lo que pida la compañía de título. El vendedor firma una escritura con garantía general (general warranty deed) que le transfiere la propiedad.
Firmar no es la meta final. La operación se fondea cuando el prestamista libera el dinero del préstamo y la compañía de título lo entrega. Puede ser el mismo día de la firma o después. Con el contrato estándar, la entrega de la casa ocurre al cierre y fondeo, salvo que las partes firmen un arrendamiento por escrito para que el vendedor se quede más tiempo o para que usted se mude antes.
Mudarse antes del cierre, o dejar que el vendedor se quede después sin un arrendamiento por escrito, puede causar problemas legales y de seguro. El contrato advierte específicamente al comprador que hable con su agente de seguros antes de que cambien la propiedad y la posesión.
Después del cierre
- Solicite su exención de homestead. Si la casa es su residencia principal, preséntela en el distrito de avalúo de su condado. El Contralor de Texas explica quién califica, y los dueños nuevos pueden calificar el mismo año en que compran.
- Guarde sus documentos de cierre, incluidos su escritura, su póliza de título y su Closing Disclosure.
- Cambie las cerraduras y restablezca los códigos de la cochera y de los dispositivos inteligentes.
- Cambie los servicios a su nombre y contrate internet, recolección de basura y otros servicios.
- Revise su correo para recibir su primer estado de cuenta de la hipoteca y los detalles del escrow de impuestos y seguro.
Video: lo que debe saber antes del cierre (en inglés)
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el cierre de una casa en Texas?
Su contrato fija la fecha de cierre. Las compras financiadas necesitan tiempo para el avalúo, la evaluación del préstamo y la revisión de tres días hábiles del Closing Disclosure, así que suelen tardar más que las de contado. Pregunte a su prestamista cuánto tiempo necesita antes de acordar una fecha.
¿Cuándo recibo las llaves?
Con el contrato estándar de reventa, la entrega ocurre al cierre y fondeo, salvo que un arrendamiento por escrito diga otra cosa. El fondeo puede ocurrir después de que firme, así que confirme los tiempos con su compañía de título y su agente.
¿Qué debo llevar al cierre?
Una identificación oficial vigente con foto y los documentos que pidan la compañía de título o el prestamista. El dinero del cierre normalmente se transfiere o se paga en otra forma que acepte la compañía de título. Confirme la forma de pago con anticipación.
¿Se puede retrasar mi fecha de cierre?
Sí. Los retrasos pueden venir de la evaluación del préstamo, problemas de título, reparaciones o el avalúo. El contrato indica qué pasa si una parte no puede cerrar a tiempo, así que avise a su agente en cuanto vea un posible retraso.
¿Qué es la exención de homestead y cuándo debo solicitarla?
Reduce el valor gravable de su residencia principal. Se solicita en el distrito de avalúo de su condado. Consulte la guía del Contralor de Texas sobre quién califica y los plazos. Los dueños nuevos pueden calificar el mismo año en que compran.
Fuentes y lecturas recomendadas
- CFPB — Cómo leer el Closing Disclosure
- CFPB — Revise los documentos antes del cierre
- TREC — Contrato residencial de una a cuatro familias (reventa) (en inglés)
- Contralor de Texas — Exenciones del impuesto de propiedad (en inglés)
Este artículo es información general sobre operaciones residenciales comunes en Texas, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Sus derechos y costos dependen de su contrato y de los documentos del préstamo. Consulte a un abogado de bienes raíces de Texas o a un profesional de impuestos sobre su situación.
