Del contrato al cierre: guía para vendedores en Texas

Los tiempos del vendedor, del contrato al cierre

1. Contrato firmadoEl corredor anota la Fecha Efectiva, y el comprador entrega el depósito de garantía y la cuota de opción al agente de escrow, normalmente la compañía de título.
2. Inspecciones durante el periodo de opciónUsted da acceso, y el comprador puede pedir reparaciones o un cambio de precio.
3. Título y levantamientoLa compañía de título prepara el compromiso; los documentos del levantamiento se entregan según lo indique el contrato.
4. Avalúo y aprobación del préstamoSi el comprador financia, el prestamista pide un avalúo y termina la evaluación del préstamo.
5. Reparaciones acordadas terminadasTerminadas antes del cierre, con documentación para el comprador.
6. Recorrido finalEl comprador confirma la condición de la propiedad poco antes del cierre.
7. Cierre, fondeo y entregaUsted firma la escritura, la operación se fondea y la entrega ocurre según lo acordado.

El periodo de opción y las solicitudes de reparación

La mayoría de los compradores negocian un periodo de opción: el derecho sin restricciones de terminar el contrato dentro de cierto número de días, a cambio de una cuota de opción que se le paga a usted. Con el contrato estándar, el vendedor debe permitir el acceso en horarios razonables para las inspecciones de los inspectores que elija el comprador, y mantener conectados los servicios existentes.

Después de las inspecciones, los compradores suelen enviar una solicitud de reparaciones o pedir una reducción de precio o un crédito. Usted puede aceptar, contraofertar o rechazar. Cualquier acuerdo se pone en una enmienda por escrito. Si no llegan a un acuerdo antes de que termine el periodo de opción, el comprador decide si termina el contrato o continúa.

Vea este paso desde el lado del comprador en periodo de opción, inspecciones y avalúos.

Terminar las reparaciones acordadas

Salvo que se acuerde otra cosa por escrito, el contrato estándar de reventa obliga al vendedor a:

• terminar las reparaciones y tratamientos acordados antes de la fecha de cierre y obtener los permisos necesarios;
• usar personas que tengan licencia para hacer el trabajo o, si no se requiere licencia, que se dediquen comercialmente a ese oficio;
• entregar al comprador documentación que muestre el alcance del trabajo y el pago; y
• gestionar, a costa del vendedor, la transferencia de las garantías transferibles del trabajo.

Reparaciones que exige el prestamista

A veces el prestamista del comprador exige reparaciones, muchas veces después del avalúo. Con el contrato estándar, ninguna de las partes está obligada a pagarlas salvo acuerdo por escrito. Si nadie acepta pagarlas, el contrato termina y se le devuelve al comprador su depósito de garantía.

El avalúo del comprador

Si el comprador financia, el prestamista pide un avalúo. Si sale por debajo del precio del contrato, el comprador puede pedir renegociar. Si puede terminar el contrato depende del anexo de financiamiento y de cualquier anexo de avalúo de su contrato. Las opciones suelen incluir ajustar el precio, que el comprador cubra parte de la diferencia, una combinación de ambas, o pedir al prestamista que reconsidere el valor con más ventas comparables. Su agente puede ayudarle a evaluar estas opciones frente a sus otras alternativas.

Un precio respaldado por ventas comparables sólidas reduce las sorpresas en el avalúo. Vea cómo prepararse para el avalúo del comprador.

Compromiso de título y levantamiento

Con el contrato estándar de reventa, el vendedor proporciona una póliza de seguro de título del dueño. Quién la paga, el vendedor o el comprador, se negocia en el contrato. El vendedor también entrega un compromiso de título, que el contrato exige dentro de los 20 días después de que la compañía de título recibe el contrato, con prórrogas automáticas.

Opciones de levantamiento

El contrato ofrece tres opciones de levantamiento: el vendedor entrega un levantamiento existente con una declaración jurada del Departamento de Seguros de Texas (conocida como T-47), el comprador consigue uno nuevo, o el vendedor entrega uno nuevo. Busque pronto su levantamiento existente: puede ahorrar tiempo y dinero si lo aceptan.

Objeciones de título

El comprador puede objetar por escrito ciertos problemas de título o de levantamiento dentro del plazo del contrato. Si el vendedor no está obligado a gastar dinero para corregirlos, el vendedor tiene un periodo de 15 días para corregirlos. Si las objeciones no se corrigen, el comprador puede terminar el contrato o renunciar a ellas. Los temas comunes del lado del vendedor incluyen liquidar gravámenes, liberar sentencias antiguas o aclarar registros de propiedad, así que avise pronto a su agente y a la compañía de título de cualquier situación inusual, como un divorcio reciente, una herencia o un préstamo sobre el valor de la casa (home equity).

Proteger la propiedad antes del cierre

• Mantenga la casa en su condición actual, salvo el desgaste normal, y no retire instalaciones ni objetos incluidos en la venta.
• Mantenga su seguro de casa vigente hasta el cierre y la entrega.
• Daños por siniestro: si la propiedad sufre daños por incendio u otro siniestro después de la Fecha Efectiva, el contrato estándar obliga al vendedor a repararla antes de la fecha de cierre. Si no es posible por causas ajenas al vendedor, el comprador tiene opciones, como terminar el contrato, extender el plazo o aceptar la propiedad con la cesión del pago del seguro, cuando se permita.

El día del cierre y su dinero

Al cierre, el vendedor normalmente firma una escritura con garantía general (general warranty deed) y los documentos que pida la compañía de título, y entrega certificados que muestran que no hay impuestos atrasados. Con el contrato estándar, el vendedor paga gastos como la liberación de gravámenes existentes, la preparación de la escritura y la mitad de la cuota de escrow, además de lo que se haya acordado, como aportaciones a los costos del comprador. Los impuestos de propiedad, las cuotas de HOA y conceptos similares se prorratean hasta la fecha de cierre.

Lo que recibe neto se entrega después de que la operación se fondea. Pregunte a su compañía de título cómo y cuándo lo recibirá.

Entrega, llaves y mudanza

Con el contrato estándar, el vendedor entrega la casa al cierre y fondeo, salvo que las partes usen un arrendamiento temporal por escrito, como el Arrendamiento Residencial Temporal del Vendedor de TREC si necesita quedarse un tiempo corto después del cierre. Quedarse sin un arrendamiento por escrito puede causar problemas legales y de seguro.

Al entregar la casa, el contrato actual también obliga al vendedor a dar por escrito la información de acceso a los dispositivos inteligentes, como termostatos, cerraduras y cámaras, y a desconectar de ellos sus dispositivos personales.

• Deje todas las llaves, controles de la cochera y llaves del buzón.
• Retire sus pertenencias y la basura, salvo que se acuerde otra cosa.
• Programe el cambio de servicios para la fecha de entrega.
• Redirija su correo y actualice su dirección.

Lista del vendedor: del contrato al cierre

Solo para su propia planeación. Marcar casillas no envía nada a Clever Realtors.

• Dé acceso para inspecciones; mantenga los servicios conectados
• Responda a las solicitudes de reparación antes del fin del periodo de opción
• Ponga cualquier acuerdo de reparación en una enmienda por escrito
• Busque su levantamiento y llene la declaración jurada si aplica
• Avise a la compañía de título de gravámenes o problemas de título inusuales
• Termine las reparaciones acordadas, con recibos y garantías
• Mantenga vigente su seguro de casa
• Verifique por teléfono las instrucciones de transferencia
• Prepare llaves, controles y acceso a dispositivos inteligentes
• Múdese antes de la fecha de entrega acordada