Cómo hacer una oferta por una casa en Texas

Antes de hacer una oferta

Las mejores ofertas empiezan antes de encontrar la casa. Tres cosas le permiten actuar rápido y con confianza:

• Una preaprobación, o comprobante de fondos si paga de contado. Los vendedores quieren saber que usted puede cerrar. Vea nuestra guía para obtener la preaprobación hipotecaria.
• Un acuerdo por escrito con su agente. En Texas, un agente debe tener un acuerdo por escrito con usted antes de mostrarle una casa. Explica los servicios que recibirá y cómo se le paga a su agente. Conozca más en cómo elegir agente de bienes raíces.
• Un presupuesto claro del dinero para el cierre. El enganche, los costos de cierre, el depósito de garantía y la cuota de opción se pagan en momentos distintos.

Cómo elegir el precio de su oferta

El precio de lista es el punto de partida del vendedor. Su oferta debe basarse en datos. Su agente puede preparar un análisis comparativo de mercado que muestre:

• Ventas comparables recientes: casas parecidas cercanas que sí se vendieron, ajustadas por tamaño, antigüedad, condición y características.
• Casas en venta y pendientes: su competencia real, y lo que otros compradores están aceptando.
• Días en el mercado y cambios de precio: una casa que lleva tiempo listada, o a la que le han bajado el precio, puede dejar más margen para negociar.
• Condición: mejoras, reparaciones necesarias y cualquier cosa que haya visto en la visita.

Si va a financiar, tome en cuenta el avalúo. Si ofrece muy por encima de lo que respaldan las ventas comparables, el avalúo podría salir por debajo de su precio. Entonces tendría que renegociar, llevar más dinero o usar los derechos de terminación que le dé su contrato. Nuestra guía de periodo de opción, inspecciones y avalúos explica lo que pasa después.

Qué incluye una oferta por una casa en Texas

El contrato estándar de reventa de TREC cubre mucho más que el precio. Estas son las condiciones que más influyen en qué tan sólida, y qué tan segura, es su oferta:

Anexos comunes

Según la propiedad, su oferta puede incluir anexos, como los de propiedades en una HOA, casas construidas antes de 1978 (divulgación de pintura con plomo) o condicionar su compra a la venta de su casa actual. Su agente le dirá cuáles aplican.

Los agentes pueden llenar los formularios de TREC, pero no pueden ejercer la abogacía ni redactar cláusulas nuevas por usted. Si necesita redacción especial, consulte a un abogado de bienes raíces de Texas.

Cómo funciona la compensación del agente del comprador en una oferta

El contrato actual de reventa de TREC dice claramente que la compensación de corretaje no la fija la ley y es totalmente negociable. Cada parte le paga a su propio corredor según su propio acuerdo por escrito.

Su oferta puede pedir al vendedor que aporte un monto o porcentaje a lo que usted le debe a su agente, y el contrato tiene un lugar aparte para esa solicitud. Es parte de la negociación, así que el vendedor puede aceptarla, reducirla o rechazarla. La representación nunca es gratis automáticamente. Su acuerdo por escrito con su agente explica cuánto debería usted si el vendedor no aporta.

Contraofertas y negociación

Cuando su agente presenta su oferta, el vendedor puede aceptarla, rechazarla o enviar una contraoferta. La contraoferta reemplaza a su oferta original, así que usted puede aceptar, volver a contraofertar o retirarse. La negociación suele ir y venir sobre más que el precio, como la fecha de cierre, el periodo de opción, las aportaciones o las reparaciones.

• Fije un plazo de respuesta. Un plazo mantiene el proceso en marcha y limita cuánto tiempo puede el vendedor usar su oferta para buscar otras.
• Sepa hasta dónde está dispuesto a llegar antes de empezar, incluido cuánto dinero puede llevar realmente.
• Mantenga todo por escrito. Los acuerdos verbales sobre bienes raíces no son exigibles como lo es un contrato firmado.

El contrato se vuelve obligatorio cuando ambas partes firman y se comunica la aceptación. Luego el corredor anota la Fecha Efectiva, que marca el inicio de sus plazos.

Cómo competir cuando otros compradores quieren la misma casa

Cuando hay varias ofertas, los vendedores suelen elegir la que tiene más probabilidad de cerrar sin problemas, no solo la más alta. Formas de fortalecer su oferta sin asumir riesgos innecesarios:

• Una preaprobación con documentación completa de un prestamista que responde rápido
• Un depósito de garantía mayor, si su presupuesto lo permite
• Un periodo de opción más corto, con las inspecciones programadas de antemano
• Una cuota de opción mayor, que es para el vendedor si usted termina el contrato
• Flexibilidad en el cierre o la entrega, como permitir que el vendedor se quede un tiempo corto (leaseback)
• Pedir menos aportaciones

Tenga cuidado al renunciar a protecciones que podría necesitar. Renunciar a las inspecciones, o comprometerse a cubrir cualquier diferencia del avalúo, puede costarle mucho más que perder una casa. Hable de las ventajas y desventajas con su agente antes de decidir.

Qué pasa cuando aceptan su oferta

1. Entregue el depósito de garantía y la cuota de opciónCon el contrato estándar de reventa, ambos se entregan al agente de escrow dentro de los 3 días después de la Fecha Efectiva.
2. Inspeccione durante el periodo de opciónContrate inspectores de inmediato. Vea periodo de opción, inspecciones y avalúos.
3. Termine su solicitud de préstamoEnvíe pronto a su prestamista el contrato y cualquier documento que le pida.
4. Revise los documentos de título y de la HOARevise el compromiso de título, el levantamiento y los documentos de la HOA dentro de los plazos del contrato.
5. Prepárese para cerrarContinúe con cómo prepararse para el cierre y recibir sus llaves.