Puntos clave
- Un contrato de listado autoriza a una correduría a promover su propiedad y establece los servicios, las condiciones y la compensación.
- En Texas, un acuerdo para pagar una comisión de bienes raíces generalmente debe hacerse por escrito y firmado para ser exigible.
- Las comisiones son negociables. Desde 2024, las ofertas de compensación a los corredores de compradores no se publican en el MLS. En su lugar, se manejan por negociación.
- Lea con cuidado la duración del listado, las condiciones de cancelación y el periodo de protección .
- Usted sigue siendo responsable de hacer divulgaciones veraces sobre su propiedad.
Qué es un contrato de listado
Un contrato de listado, a veces llamado acuerdo de representación del vendedor, es un contrato por escrito entre usted y una correduría de bienes raíces. Le da al corredor el derecho de promover su propiedad y representarle en la venta, y detalla lo que hará cada parte. En Texas, el contrato es con el corredor, es decir, con la correduría, aunque en el día a día trabaje con un agente.
A diferencia del contrato de compraventa, los contratos de listado no son formularios oficiales de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC). Muchas corredurías usan formularios de Texas REALTORS® y otras usan los suyos. En cualquier caso, lea el documento completo, no solo un resumen.
Qué suele incluir un contrato de listado
| Condición | En qué fijarse |
|---|---|
| Duración del listado | Fechas de inicio y fin, y si se renueva |
| Precio de lista | El precio que usted autoriza y cómo se cambia |
| Servicios | Lo que hará la correduría: mercadeo, fotografía, visitas, negociación |
| Exclusividad | Si es un derecho exclusivo de venta |
| Compensación | El monto o porcentaje, cuándo se gana y cuándo se paga |
| Compensación al corredor del comprador | Si usted autoriza alguna oferta al corredor del comprador, y cómo |
| Periodo de protección | Si podría deber compensación si vende, después de que termine el listado, a alguien que conoció la casa durante el listado |
| Exclusiones | Compradores excluidos del contrato, como un familiar que ya está interesado |
| Acceso y visitas | Caja de llaves (lockbox), instrucciones de visita y seguridad |
| Cancelación | Cómo puede terminar el contrato antes cualquiera de las partes, y sus costos |
| Resolución de conflictos | Mediación u otros procedimientos |
Cómo funciona la compensación
La compensación de corretaje no la fija la ley. Se negocia y se escribe en su contrato. La ley de Texas generalmente exige que el acuerdo para pagar una comisión de bienes raíces sea por escrito y esté firmado por quien la pagará.
Compensación al corredor del comprador
Desde agosto de 2024, por los cambios de práctica que siguieron a un acuerdo nacional con la National Association of REALTORS®, las ofertas de compensación a los corredores de compradores no pueden publicarse en el MLS. Usted todavía puede decidir aportar a la compensación del corredor del comprador. Normalmente se negocia fuera del MLS o lo pide el comprador en el contrato de compraventa, que ahora tiene su propia sección para eso. Su agente de listado debe explicarle sus opciones y obtener su consentimiento antes de ofrecer cualquier compensación.
Comisión de Clever Realtors: Nuestra comisión de listado es de 1.5% por los servicios del lado del vendedor. Cualquier compensación al agente del comprador que usted acepte y otros costos de cierre son aparte. Su contrato de listado indica exactamente lo que pagará.
Consentimiento de intermediario
Los contratos de listado suelen indicar qué pasa si un comprador representado por la misma correduría quiere comprar su casa. Texas permite que el corredor actúe como intermediario solo con el consentimiento por escrito de ambas partes. Lea esta sección y pregunte cómo lo maneja su correduría.
Sus obligaciones de divulgación como vendedor
- Aviso de Divulgación del Vendedor: la mayoría de los vendedores de vivienda unifamiliar en Texas deben entregar al comprador una divulgación sobre la condición de la propiedad, según el Código de Propiedad de Texas §5.008. Algunas ventas están exentas.
- Pintura con plomo: la ley federal exige una divulgación para casas construidas antes de 1978.
- HOA y distritos especiales: podrían requerirse avisos si su propiedad está en una asociación de propietarios o en un distrito de servicios o de mejoras.
Llene las divulgaciones con la verdad y de forma completa, según lo que usted sabe. Su agente puede explicarle los formularios, pero no puede llenarlos por usted ni darle asesoría legal.
Antes de firmar: lista de revisión
Solo para su propia planeación. Marcar casillas no envía nada a Clever Realtors.
Video: entender el contrato de listado (en inglés)
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de listado?
Se negocia. El contrato indica una fecha de inicio y de fin. Elija un periodo que dé tiempo suficiente para preparar, promover y cerrar, y entienda cómo terminarlo antes si hace falta.
¿Puedo cancelar un contrato de listado?
Revise las condiciones de cancelación antes de firmar. Algunos contratos permiten cancelar bajo ciertas condiciones o con costos. Pregunte a su corredor cómo lo maneja.
¿Tengo que ofrecer compensación al agente del comprador?
No. Es su decisión, junto con su corredor de listado. Los compradores pueden pedirle que aporte en su oferta, y usted puede negociar.
¿Qué es un periodo de protección?
Una cláusula que podría obligarle a pagar compensación si, después de terminar el listado, vende a alguien que conoció la propiedad durante el listado. Lea las condiciones exactas.
¿El Aviso de Divulgación del Vendedor es parte del contrato de listado?
No. Es una divulgación aparte, para los compradores, sobre la condición de su propiedad. Muchos vendedores la llenan cuando listan su casa para tenerla lista para los interesados.
Fuentes y lecturas recomendadas
- Texas REALTORS® — Preguntas sobre contratos de listado (en inglés)
- National Association of REALTORS® — Qué significa el acuerdo para compradores y vendedores (en inglés)
- Código de Ocupaciones de Texas, Capítulo 1101 (en inglés)
- TREC — Aviso de Divulgación del Vendedor (en inglés)
- TREC — ¿Qué es un intermediario? (en inglés)
Este artículo es información general sobre bienes raíces en Texas, no asesoría legal. Los formularios de contrato de listado varían. Lea el suyo con cuidado y consulte a un abogado de bienes raíces de Texas si tiene preguntas legales.
