Cómo obtener la preaprobación de una hipoteca en Texas

Puntos clave

La preaprobación se basa en la revisión que hace el prestamista de sus finanzas. Vale más que una precalificación rápida, pero no es la aprobación final del préstamo.
Los prestamistas revisan sobre todo sus ingresos, crédito, deudas, ahorros y enganche.
Después de aplicar, el prestamista debe darle un Loan Estimate (estimado del préstamo) en un plazo de tres días hábiles. Úselo para comparar ofertas.
El monto para el que califica no siempre es lo que debe gastar. Arme su presupuesto con base en un pago mensual cómodo.
Entre la preaprobación y el cierre, evite deudas nuevas y cambios financieros grandes.

Precalificación vs. preaprobación

Estos términos no se usan igual en todos los prestamistas, así que pregunte exactamente qué se revisó. En general:

Precalificación comparada con preaprobación
	Precalificación	Preaprobación
Se basa en	La información que usted comparte, muchas veces sin verificar	Documentos y un reporte de crédito revisados por el prestamista
Peso ante el vendedor	Limitado	Mayor; muestra que ya le revisaron
Útil para	Planear su presupuesto al inicio	Hacer ofertas
¿Aprobación final?	No	No. La aprobación final llega después del avalúo y la evaluación del préstamo.

Incluso una preaprobación sólida depende de que sus finanzas no cambien y de que la casa cumpla los requisitos del prestamista, incluido el avalúo.

Qué revisan los prestamistas

Ingresos y empleo: estabilidad y capacidad de pago. Quienes trabajan por su cuenta suelen necesitar más documentación.
Crédito: su historial y su puntaje de crédito influyen en si califica y en la tasa que le ofrecen. Puede revisar sus reportes gratis en AnnualCreditReport.com antes de aplicar.
Relación deuda-ingreso (DTI): sus pagos mensuales de deudas, incluida la nueva hipoteca, comparados con su ingreso mensual bruto.
Ahorros: dinero para el enganche, los costos de cierre y a veces reservas. Podría tener que explicar depósitos grandes o inusuales.
Enganche: el monto requerido depende del programa de préstamo y de su situación.

Documentos que reunir

Los requisitos varían entre prestamistas, pero tener esto listo agiliza el proceso:

Identificación oficial con foto
Talones de pago recientes
Formularios W-2 o 1099 de los últimos dos años
Declaraciones de impuestos, sobre todo si trabaja por su cuenta
Estados de cuenta bancarios y de inversiones recientes
Detalles de sus deudas actuales y pagos de vivienda
Carta de regalo, si su familia le ayuda con dinero
Explicaciones de huecos en su crédito o empleo

Solo para su propia planeación. Marcar casillas no envía nada a Clever Realtors.

Tipos comunes de préstamo

El préstamo adecuado depende de su crédito, su enganche, la propiedad y sus planes. Su prestamista puede comparar las opciones actuales por usted.

Tipos comunes de préstamo hipotecario
Tipo de préstamo	Suele convenir a	Bueno saber
Convencional	Personas con crédito establecido	Con un enganche menor, normalmente se requiere seguro hipotecario
FHA	Compradores que necesitan requisitos de crédito o enganche más flexibles	Incluye primas de seguro hipotecario; la propiedad debe cumplir los estándares de FHA
VA	Veteranos elegibles, militares activos y algunos cónyuges sobrevivientes	Respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos; puede tener una cuota de financiamiento
USDA	Compradores elegibles en zonas rurales que califican	Aplican límites de ingresos y ubicación
Jumbo	Préstamos por encima de los límites estándar (conforming)	Suelen tener requisitos más estrictos

Programas de ayuda para compradores en Texas

Texas tiene programas estatales que pueden ayudar a compradores elegibles con el enganche y con opciones de hipoteca. La elegibilidad, los límites de ingresos y las condiciones cambian, así que revise cada programa y pregunte a un prestamista participante:

Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas (TDHCA) administra el Texas Homebuyer Program, con opciones para compradores primerizos y no primerizos.
Texas State Affordable Housing Corporation (TSAHC) ofrece programas como Homes for Texas Heroes, para profesiones elegibles como maestros, personal de emergencias y veteranos.

Algunas ciudades y condados de Dallas–Fort Worth también tienen programas locales. Pregunte a su prestamista para cuáles podría calificar.

Cómo elegir un prestamista

El prestamista que elija influye en su tasa y sus costos, y también en qué tan fácil sea el cierre. Al comparar prestamistas:

Compare los Loan Estimates del mismo tipo de préstamo, el mismo día. El prestamista debe enviarle uno dentro de los tres días hábiles después de aplicar.
Vea más allá de la tasa. Compare los cargos de originación, los puntos y los créditos del prestamista.
Pregunte por la comunicación y los tiempos. Un prestamista que responde rápido hace que su oferta se vea más sólida y le mantiene en camino al cierre.
Pregunte por su experiencia local con operaciones en Texas y con los programas de préstamo que está considerando.

Clever Realtors puede presentarle a prestamistas con los que trabajamos, y usted siempre es libre de elegir cualquier prestamista.

Definir su presupuesto real

El monto de su preaprobación es un tope, no una meta. Arme su presupuesto con base en el costo mensual total de ser dueño:

Capital e intereses
Impuestos de propiedad
Seguro de casa
Seguro hipotecario, si se requiere
Cuotas de HOA, si hay
Mantenimiento y reparaciones

Los impuestos de propiedad y el seguro pueden variar mucho de una comunidad de Dallas–Fort Worth a otra, así que revise esas cifras para cada casa que considere. Nuestras guías de comunidades son un buen punto de partida para comparar zonas. También prevea el dinero que necesitará antes del cierre, incluidos el depósito de garantía y la cuota de opción, además de las inspecciones y el avalúo.

Después de obtener la preaprobación

Mantenga sus finanzas estables hasta el cierre. No abra tarjetas de crédito nuevas, no financie un auto ni muebles, no cambie de trabajo ni mueva cantidades grandes sin hablar antes con su prestamista. Los prestamistas suelen volver a revisar su crédito y su empleo antes del cierre.

Pida una carta actualizada para cada oferta, si el prestamista puede ajustarla al precio.
Revise cuándo vence su preaprobación, porque los documentos y los reportes de crédito pierden vigencia.
Hable con un agente sobre su estrategia de búsqueda. Vea cómo elegir agente de bienes raíces y cómo buscar casa en DFW.

Video: antes de su preaprobación (en inglés)

Preguntas frecuentes

¿La preaprobación afecta mi crédito?

La preaprobación normalmente incluye una consulta de crédito, que puede afectar un poco su puntaje. Los modelos de puntaje suelen contar varias consultas hipotecarias en un periodo corto como una sola, así que comparar prestamistas en unas semanas en general es razonable. Pregunte a su prestamista cómo consulta su crédito.

¿Cuánto tiempo dura una preaprobación?

Varía según el prestamista. Muchas preaprobaciones deben actualizarse después de unos meses porque los talones de pago, los estados de cuenta y los reportes de crédito pierden vigencia. Pida a su prestamista la fecha de vencimiento.

¿Cuánto necesito para el enganche?

Depende del programa de préstamo y de sus finanzas. Algunos programas permiten enganches pequeños, y los programas de ayuda de Texas pueden ayudar a compradores elegibles. Un enganche menor puede implicar seguro hipotecario y un pago mensual más alto, así que compare las opciones con su prestamista.

¿Hablo primero con un prestamista o con un agente?

Muchos compradores hablan con ambos desde el principio. El prestamista le ayuda a entender su presupuesto, y el agente le ayuda a planear su búsqueda. En Texas, firmará un acuerdo por escrito con un agente antes de que le muestre casas. Vea nuestras preguntas frecuentes de compradores.

¿Puedo obtener la preaprobación si trabajo por mi cuenta?

Sí. Espere entregar más documentación, como declaraciones de impuestos y estados de su negocio. Empezar pronto le da tiempo a su prestamista de revisar bien sus ingresos.

¿Necesito preaprobación si pago de contado?

No, pero el vendedor normalmente querrá un comprobante de fondos con su oferta. Incluso quien paga de contado debe prever inspecciones, título y costos de cierre.

Fuentes y lecturas recomendadas

Este artículo es información general, no asesoría financiera ni un compromiso de préstamo. Los programas, la elegibilidad y las condiciones cambian y varían según el prestamista. Clever Realtors es una correduría de bienes raíces, no un prestamista. Hable con un profesional hipotecario con licencia sobre su situación.