Puntos clave
- Empiece por definir por qué se muda y a dónde irá después. Eso define su precio, sus tiempos y sus condiciones.
- Calcule lo que recibiría neto: el precio probable de venta menos el saldo de su préstamo y los costos de venta.
- Muchos propietarios pueden excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 para matrimonios que declaran juntos, del impuesto federal sobre la renta si cumplen los requisitos del IRS. Confírmelo con un profesional de impuestos.
- Si también va a comprar, decida si va a vender primero, comprar primero o coordinar ambas cosas, y hable pronto con un prestamista.
- Nadie puede prometer un precio de venta ni un plazo. Un plan basado en datos locales le pone en la mejor posición.
Defina por qué vende
Las razones comunes incluyen que la familia crezca o se reduzca, un nuevo trabajo o un traslado, otro distrito escolar, buscar algo más pequeño o un cambio en sus finanzas. Su razón influye en sus prioridades:
- ¿Se muda con fecha límite? Un cierre sin contratiempos y predecible puede importar más que esperar el precio más alto.
- ¿Sin fecha límite? Puede tener tiempo para prepararse a fondo y listar en el mejor momento para usted.
- ¿Busca algo más grande o más pequeño en la misma zona? Necesitará coordinar su venta con su próxima compra.
¿Está listo para vender?
Solo para su propia planeación. Marcar casillas no envía nada a Clever Realtors.
Calcule lo que recibiría neto
Lo que recibe neto es lo que le queda cuando la venta se cierra y se paga todo lo que debe. Un esquema sencillo:
| Precio de venta esperado | Basado en ventas comparables y en la condición de la casa, no solo en estimaciones en línea |
|---|---|
| − Liquidación de la hipoteca | Incluye intereses hasta el cierre; pida un estado de liquidación (payoff statement) a su administrador del préstamo |
| − Comisión de listado | Se fija en su contrato de listado y es negociable |
| − Aportación al agente del comprador | Solo si usted acepta aportar |
| − Cargos de título y escrow | Según lo asigne su contrato; muchas veces incluye la póliza de título del dueño |
| − Impuestos de propiedad y HOA prorrateados | Su parte del año hasta la fecha de cierre |
| − Reparaciones o concesiones | Lo que acuerde con el comprador |
| = Lo que recibiría neto (estimado) | Es un estimado. Las cifras reales las da la compañía de título al cierre. |
La comisión de listado de Clever Realtors es de 1.5% por los servicios del lado del vendedor. Cualquier compensación al agente del comprador que usted acepte y otros costos de cierre son aparte. Pídanos un estimado personalizado de lo que recibiría neto cuando hablemos del precio.
Impuestos al vender su casa
Según la ley federal de impuestos, si cumple las pruebas de propiedad y uso del IRS (en general, ser dueño de la casa y vivir en ella como su residencia principal al menos dos de los cinco años antes de la venta), podría excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 para matrimonios que declaran juntos y cumplen los requisitos. Existen exclusiones parciales y excepciones. La Publicación 523 del IRS explica los detalles.
Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero su situación de impuestos de propiedad cambia al vender. Los impuestos se prorratean al cierre, y la exención de homestead aplica a la casa donde vive. Hable con un profesional de impuestos sobre su caso.
¿Debe comprar primero o vender primero?
| Opción | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|
| Vender primero | Sabe exactamente cuánto recibe; tiene una mejor posición al comprar | Podría necesitar vivienda temporal o quedarse un tiempo corto rentando después del cierre |
| Comprar primero | Se muda una sola vez, a su ritmo | Podría pagar dos hipotecas a la vez; el financiamiento depende de su prestamista |
| Compra condicionada | Su compra depende de que se cierre su venta | Puede ser menos atractiva para los vendedores en mercados competidos |
| Cierres coordinados | Vende y compra con poca diferencia | Tiempos ajustados; un retraso de un lado puede afectar al otro |
Un arrendamiento temporal puede permitirle quedarse en su casa por un tiempo corto después del cierre, o que su comprador se mude antes. Cualquier arrendamiento debe hacerse por escrito. Hable pronto con un prestamista sobre cómo su casa actual afecta su próximo préstamo. Vea nuestra guía para comprar casa para la parte de la compra.
Elegir el momento
Hay patrones de temporada, pero normalmente su situación importa más que el calendario. Considere:
- Su fecha límite: el inicio de un trabajo, el año escolar o el fin de un contrato de renta.
- Tiempo de preparación: las reparaciones, la limpieza y las fotos toman tiempo. Vea cómo preparar su casa.
- Competencia local: cuántas casas parecidas están a la venta cerca de usted en este momento.
- Su próxima casa: disponibilidad y financiamiento del lado de la compra.
Alternativas a vender
Vender no es la única opción. Algunos propietarios conservan la casa y la rentan, refinancian o remodelan. Cada opción tiene costos y responsabilidades. Si está pensando en rentar, conozca más en nuestra página de renta, y hable con un profesional de impuestos sobre cómo afecta la exclusión por venta que describimos arriba.
Video: decidir vender su propiedad (en inglés)
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé cuánto vale mi casa?
Las estimaciones en línea son un punto de partida, pero no ven la condición ni las mejoras de su casa. Un análisis comparativo de mercado de un agente local usa ventas recientes de casas parecidas cercanas. Vea cómo fijar el precio de su casa.
¿Puedo vender si debo más de lo que vale mi casa?
Puede ser más complicado. Podría tener que llevar dinero al cierre o buscar alternativas con su prestamista. Hable pronto con su prestamista y con un asesor profesional.
¿Cuánto tarda en venderse una casa?
Depende del precio, la condición, la ubicación y el mercado. La preparación puede tomar semanas, el tiempo en el mercado varía y el cierre sigue los plazos del contrato. Nadie puede garantizar un plazo.
¿Tengo que pagar impuestos por la venta?
Muchos propietarios califican para la exclusión federal de hasta $250,000 de ganancia ($500,000 para matrimonios que declaran juntos y califican). Aplican reglas y excepciones. Consulte la Publicación 523 del IRS y a un profesional de impuestos.
¿Qué divulgaciones tendré que hacer?
La mayoría de los vendedores de casas unifamiliares en Texas deben entregar al comprador un Aviso de Divulgación del Vendedor (Seller’s Disclosure Notice). Las casas construidas antes de 1978 también requieren la divulgación sobre pintura con plomo. Le diremos cuáles aplican a su propiedad.
Fuentes y lecturas recomendadas
- Publicación 523 del IRS — Venta de su vivienda
- TREC — Aviso de Divulgación del Vendedor (en inglés)
- EPA — Divulgación sobre pintura con plomo
- Contralor de Texas — Exenciones del impuesto de propiedad (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Lo que reciba y su situación fiscal dependen de sus circunstancias y de su contrato. Consulte a un profesional de impuestos o a un abogado.
