Puntos clave
- El periodo de opción es un número de días negociado durante el cual puede terminar el contrato por cualquier razón, a cambio de una cuota de opción que se le paga al vendedor.
- La cuota de opción generalmente no se devuelve si termina el contrato, pero se acredita al precio si cierra.
- La inspección evalúa la condición de la propiedad. El avalúo estima su valor de mercado para su prestamista. Responden preguntas distintas.
- Los plazos son estrictos. En el contrato estándar de reventa de Texas, los avisos del periodo de opción deben darse antes de las 5:00 p.m., hora local del último día.
- Sus derechos dependen del contrato que firme. Léalo con su agente y consulte a un abogado si tiene preguntas legales.
Cómo se relacionan el periodo de opción, las inspecciones y el avalúo
Cuando usted y el vendedor firman un contrato, empieza a correr el tiempo. La mayoría de las compras de reventa en Texas usan un formulario oficial de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC). En él, el periodo de opción, las inspecciones y el avalúo se traslapan, pero tienen propósitos distintos.
- Se firma el contratoFirma la última parte y el corredor anota la Fecha Efectiva. Los plazos se cuentan desde esa fecha.
- Se entregan el depósito de garantía y la cuota de opciónCon el contrato estándar de reventa, ambos se entregan al agente de escrow (normalmente la compañía de título) dentro de los 3 días después de la Fecha Efectiva.
- Inspecciones durante el periodo de opciónUsted programa las inspecciones, revisa el reporte y decide si pide reparaciones o termina el contrato.
- Termina el periodo de opciónDespués de que termina, ya no puede terminar el contrato por cualquier razón con base en esa cláusula. Otros derechos del contrato pueden seguir aplicando.
- Avalúo y aprobación del préstamoSi financia, su prestamista pide un avalúo y termina la evaluación del préstamo antes del cierre.
Cada contrato es diferente. El número de días de opción, quién paga qué y qué anexos aplican se negocian y se escriben en su contrato.
¿Qué es el periodo de opción en Texas?
El periodo de opción es un número de días después de la Fecha Efectiva durante el cual el comprador tiene el derecho sin restricciones de terminar el contrato. No necesita una razón. A cambio, le paga al vendedor una cuota de opción. Tanto el número de días como el monto de la cuota son espacios en blanco del contrato, así que se negocian en cada oferta.
Cómo funciona la cuota de opción
- Entrega: En el contrato estándar de reventa, la cuota de opción se entrega al agente de escrow dentro de los 3 días después de la Fecha Efectiva, junto con el depósito de garantía. Si ese último día cae en sábado, domingo o día festivo, el plazo de entrega se recorre al siguiente día hábil.
- Si cierra: La cuota de opción se acredita al precio de venta en el cierre.
- Si termina a tiempo: El vendedor se queda con la cuota de opción y a usted se le devuelve su depósito de garantía.
- Si la cuota no se paga a tiempo, o no se indica ninguna: No obtiene el derecho sin restricciones de terminar.
No deje pasar el plazo
El contrato estándar dice que los tiempos son esenciales en el periodo de opción, y los avisos de terminación deben darse antes de las 5:00 p.m. (hora local donde está la propiedad) del último día. La extensión del contrato por fines de semana y días festivos aplica a la entrega del depósito de garantía y la cuota de opción. No extiende el periodo de opción en sí. Cuente los días con cuidado junto con su agente y envíe cualquier aviso por escrito como lo exige el contrato.
Periodo de opción vs. depósito de garantía. La cuota de opción le da el derecho de retirarse. El depósito de garantía demuestra que va en serio. Si termina dentro del periodo de opción, pierde la cuota de opción pero se le devuelve su depósito de garantía. Terminar el contrato después del periodo de opción puede hacerle perder el depósito, según las condiciones del contrato.
¿Cuánto debe durar su periodo de opción?
No hay una duración estándar. Un periodo más largo le da más tiempo para inspecciones, cotizaciones y decisiones. Un periodo más corto, o una cuota de opción mayor, puede hacer su oferta más atractiva para el vendedor, sobre todo cuando hay varios compradores interesados. Antes de elegir un número, revise qué tan pronto pueden ir los inspectores y contratistas a la propiedad.
Inspecciones: qué cubren y cómo aprovecharlas
El contrato estándar le permite inspeccionar la propiedad con inspectores que usted elija y que tengan licencia de TREC o que la ley permita, y obliga al vendedor a mantener conectados los servicios. Una inspección general revisa la condición visible y accesible de los sistemas y componentes principales, como el techo, la estructura, la cimentación, la electricidad, la plomería, la calefacción y el aire acondicionado, y los aparatos.
Inspecciones especializadas a considerar
Según la casa, su inspector puede recomendar que la revise un especialista. Ejemplos comunes en Dallas–Fort Worth:
- Cimentación. El norte de Texas tiene muchos suelos arcillosos que se expanden y se contraen con la humedad, así que el movimiento de la cimentación es una duda frecuente.
- Revisión del drenaje con cámara. Sobre todo en casas antiguas o con árboles grandes.
- Techo. Útil después de granizadas o cuando el techo está cerca del fin de su vida útil.
- Insectos que dañan la madera. A veces lo exige el prestamista.
- Alberca y jacuzzi. Equipo, superficies y elementos de seguridad.
- HVAC. Sistemas que trabajan duro en los veranos de Texas.
Cómo leer el reporte
Los reportes de inspección son largos y casi toda casa tiene hallazgos. Sepárelos en tres grupos: problemas de seguridad, temas mayores o costosos (estructura, techo, entrada de agua, sistemas principales) y mantenimiento de rutina. Base su decisión en los dos primeros. Para cualquier cosa importante, pida una cotización a un contratista calificado antes de que termine el periodo de opción, para negociar con cifras reales.
Las inspecciones son opcionales, pero muy recomendables, incluso en construcción nueva y en casas que se venden “tal como están”. En el contrato estándar, aceptar una propiedad “tal como está” no le impide inspeccionarla, negociar reparaciones ni terminar durante el periodo de opción.
Negociar reparaciones después de la inspección
Si la inspección encuentra problemas, tiene varias opciones durante el periodo de opción:
- Pedir al vendedor reparaciones específicas antes del cierre.
- Pedir una reducción de precio o un crédito para sus costos de cierre, según lo que permita su prestamista.
- Aceptar la propiedad tal como está y planear usted los trabajos.
- Terminar el contrato con un aviso por escrito antes del plazo.
Cualquier acuerdo debe hacerse por escrito, normalmente con una enmienda al contrato. Si el vendedor acepta reparar, el contrato estándar exige que se termine antes del cierre por profesionales con licencia (o por personas que se dediquen comercialmente a ese oficio si no se requiere licencia), con documentación del trabajo y la transferencia de las garantías transferibles.
Tome en cuenta los tiempos. Negociar reparaciones no detiene el periodo de opción. Si no llegan a un acuerdo a tiempo, tendrá que decidir si termina antes del plazo o sigue adelante.
Reparaciones que exige el prestamista
A veces el prestamista exige reparaciones, muchas veces por el avalúo. Con el contrato estándar, ninguna de las partes está obligada a pagar las reparaciones que exige el prestamista salvo acuerdo por escrito. Si nadie acepta pagarlas, el contrato termina y se le devuelve su depósito de garantía. Si esas reparaciones cuestan más del 5% del precio de venta, puede terminar el contrato y recuperar su depósito.
El avalúo: ¿qué pasa si sale bajo?
Si financia, su prestamista pide un avalúo a un valuador con licencia o certificado para estimar el valor de mercado de la casa. El prestamista lo usa para decidir cuánto prestará. El costo del avalúo normalmente lo paga el comprador. El avalúo suele hacerse después del periodo de opción, así que téngalo previsto.
Si el avalúo sale por debajo del precio del contrato, los siguientes pasos comunes son:
- Renegociar el precio con el vendedor.
- Cubrir la diferencia con dinero adicional, si puede.
- Pedir a su prestamista una reconsideración del valor si cree que faltaron ventas relevantes.
- Terminar el contrato, pero solo si su contrato le da ese derecho.
Su derecho a terminar por el avalúo depende de los documentos. El Anexo de Financiamiento de Terceros de TREC permite al comprador terminar si el prestamista determina que la propiedad no cumple sus requisitos (incluido el avalúo), según las reglas de aviso y plazos del anexo. TREC también tiene un Anexo sobre el Derecho a Terminar por el Avalúo del Prestamista aparte, que puede renunciar a ese derecho o limitarlo. Asegúrese de entender cuáles aplican antes de firmar.
Un avalúo no es una inspección. El valuador estima el valor y puede anotar problemas evidentes, pero no evalúa los sistemas de la casa como lo hace un inspector. Un buen avalúo no significa que la casa no tenga problemas.
Periodo de opción vs. inspección vs. avalúo
| Periodo de opción | Inspección | Avalúo | |
|---|---|---|---|
| Qué es | Un derecho contractual de terminar por cualquier razón | Una evaluación de la condición de la casa | Una estimación del valor de mercado |
| A quién sirve | Al comprador | Al comprador | Sobre todo al prestamista |
| Quién lo coordina | Se negocia en el contrato | Al comprador | El prestamista (si financia) |
| Costo típico | Cuota de opción pagada al vendedor | Honorarios del inspector, pagados por el comprador | Costo del avalúo, normalmente pagado por el comprador |
| Cuándo | Empieza en la Fecha Efectiva | Normalmente durante el periodo de opción | Normalmente después del periodo de opción |
| ¿Puede terminar el contrato? | Sí, dentro del plazo | No por sí sola; use el periodo de opción | Solo si su contrato o sus anexos lo permiten |
Lista del comprador
Solo para su propia planeación. Marcar casillas no envía nada a Clever Realtors.
Video: periodo de opción, inspección y avalúo en Texas (en inglés)
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven la cuota de opción si termino el contrato?
Generalmente no. Con el contrato estándar de reventa, si termina dentro del periodo de opción, el vendedor se queda con la cuota de opción y a usted se le devuelve el depósito de garantía. Si cierra, la cuota de opción se acredita al precio de venta.
¿Cuentan los fines de semana y días festivos en el periodo de opción?
El periodo de opción se cuenta en días a partir de la Fecha Efectiva, y el contrato estándar no lo extiende por fines de semana ni días festivos. Solo el plazo para entregar el depósito de garantía y la cuota de opción se recorre cuando cae en sábado, domingo o día festivo. Confirme su plazo exacto con su agente.
¿El periodo de opción es lo mismo que un periodo de inspección?
Los contratos de reventa de Texas no tienen una “contingencia de inspección” aparte. Puede inspeccionar la propiedad, pero el derecho sin restricciones de retirarse viene del periodo de opción. Por eso los compradores programan las inspecciones al inicio del periodo de opción.
¿Debo inspeccionar una casa de construcción nueva?
Sí, muchas veces vale la pena. Las casas nuevas también pueden tener defectos. Los contratos de constructor son distintos del contrato estándar de reventa, así que revise con su agente las condiciones de inspección y garantía del constructor antes de firmar. Vea nuestras preguntas frecuentes de compradores sobre trabajar con un agente en construcción nueva.
Si pago de contado, ¿necesito un avalúo?
Sin prestamista, normalmente no se requiere avalúo, pero puede pedir uno para confirmar el valor antes de que termine el periodo de opción. Las inspecciones son igual de importantes para quien paga de contado.
¿Puede el vendedor retirarse durante mi periodo de opción?
El periodo de opción le da al comprador el derecho sin restricciones de terminar el contrato. El vendedor no tiene ese mismo derecho bajo esa cláusula. Otras disposiciones del contrato aplican a ambas partes.
Fuentes y lecturas recomendadas
- TREC — Contrato residencial de una a cuatro familias (reventa) (en inglés)
- TREC — Anexo de financiamiento de terceros (en inglés)
- TREC — Enmienda al contrato (en inglés)
- TREC — Consultar la licencia de un inspector o agente (en inglés)
- Código de Propiedad de Texas, Capítulo 5 (incluye el Aviso de Divulgación del Vendedor, §5.008) (en inglés)
- CFPB — Comprar una casa
Este artículo es información general sobre operaciones residenciales comunes en Texas, no asesoría legal. Los formularios cambian con el tiempo y sus derechos dependen del contrato que firme. Consulte a un abogado de bienes raíces de Texas si tiene preguntas legales.
